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17 Kommentare

  1. Mietendeckel

    Hallo, kurzer Hinweis zu dem Gerichtsurteil in der Lage der Nation.
    Es ging da um die Mietpreisbremse. Zum Mietendeckel hat Ulf selber noch kommentiert, dass es da anders aussehen dürfte. Wobei ich natürlich nicht weiß wie seine Meinung dazu ist.
    https://www.kuechenstud.io/lagedernation/2019/08/24/ldn154-akk-vs-maassen-gratis-bahn-fuer-soldaten-groenland-bverfg-zur-mietpreisbremse-sozialwohnungen-banking/#comment-20008

    Um den Bau von Wohnungen für ökonomisch (ich finde der Begriff sozial passt in den Kontexten immer nicht) schwächere Personengruppen zu fördern wären meiner Meinung nach Wohnungsbaugesellschaften am besten geeignet. Dazu bräuchte es sinnvollerweise halt wieder ein Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (was es bis 1989 gab) um entsprechende Gesellschaften steuerlich besser zu stellen und evtl. eine bevorzugte Vergabe von Baugrundstücken an diese. Die derzeitige Praxis Baugenehmigungen nur zu erteilen, wenn x Prozent der Wohnfläche für y Jahre günstiger angeboten werden, führt nur dazu, das Problem y Jahre in die Zukunft zu verlagern. Ich schätze mal da wird auch das Münster Modell drunter fallen.
    Die Mietpreisbremse bzw. der Mietendeckel versuchen ja nur das Symptom (die hohen Mietpreise) zu behandeln. Der Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt als Ursache wird damit nicht angegangen.

    Ansonsten wie so oft:
    Super Folge und war schön mal wieder das gesamte Team zu hören.

    Viele Grüße

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    1. In Berlin frage ich mich immer, wieso da so wenig getan wird. Ist das Tempelhofer Feld wirklich die letzte große Fläche, die der Stadt gehört? Hat die Stadt ihr gesamtes Tafelsilber wegen der leeren Kassen verscherbelt (die ganzen privaten Wohnungsbaugesellschaften haben die Wohnungen ja oft von der Stadt gekauft)? Oder gibt es noch andere Flächen? Warum werden die nicht bebaut?

      Wenn man bebaut, ist die Frage nach der Baugesellschaft (Genossenschaft oder privat) gar nicht der entscheidende Punkt; sinnvoll ausschreiben ist IMHO viel wichtiger. Das Münsteraner Modell hat natürlich das Problem, dass da nach 20 oder 30 Jahren die Preise steigen können. Allerdings halte ich es auch für fraglich, ob sich die Politik so lange in den Markt einmischen sollte. Wenn in 20 oder 30 Jahren Berlin immer noch wächst und immer noch Leute hereinströmen, werden die Mieten auch weiter steigen. So viel Nachfrage kannst du gar nicht über einen Mietendeckel abfangen, da hilft nur Wachstum ins Umland und die passende Infrastruktur.

      Der spannende Ansatz (ich glaube Wien macht auch sowas) ist IMHO: Erbpachtrecht. Damit bremst du den größten Preistreiber aus: die Grundstückspreise. Die Stadt legt die Pacht fest und verzichtet hier auf Einnahmen (zugunsten einer günstigen Miete). Dann darf darauf der Bauherr bauen, der die niedrigste Miete bietet. Nach 99 Jahren kann die Stadt neu überlegen, was sie für das Grundstück haben möchte, welche Prioritäten sie setzen möchte, etc. Die Immobilie ist IMHO nicht das Hauptproblem, sondern das Grundstück. Wenn das im Besitz der Stadt ist, ließen sich mehrere sinnvolle Umsetzungsmöglichkeiten finden.

    2. Das Wiener Modell hört sich auch sehr interessant an, wobei es da auch wie bei allem auf die Ausgestaltung ankommt. Wenn die Mieteinnahmen fixiert sind (wahrscheinlich + Inflationsausgleich) und das Objekt ein Ablaufdatum hat sehe ich z.B. keinen Grund währenddessen etwas zu verbessern (Energetisch, Ausstattung…). Ich würde heute nicht mehr in einer Wohnung wie vor 100 Jahren wohnen wollen. Gemeinnützige WBGs hätten halt den Vorteil, dass wir einen Akteur hätten der qua Satzung direkt positiven Einfluss auf den Gesamtmarkt nimmt. Sehe ich als für die Allgemeinheit günstige, marktschonende und langfristige Lösung.

      In der Lage der Nation war mir der Ton auch etwas zu positiv. Hab da (wg. Urlaub) auch schon etwas mehr kommentiert.
      Meine Hauptkritikpunkte waren dort die Auswirkungen auf bestehende Finanzierungen und auf Neubaumaßnahmen.
      https://www.kuechenstud.io/lagedernation/2019/09/01/ldn155-berlins-mietendeckel-landtagswahlen-vermoegenssteuer-brexit-veranstaltungstipp/#comment-20091
      Sowohl im Ertragswertverfahren (Finanzierungsgrundlage sind die erwartbaren Mieten) als auch beim Beleihungswert (Immobilienpreis – Abschlag; erwartbarer Fall der Immobilienpreise) kann es dann leicht sein, dass Kredite nicht verlängert werden oder aufgrund der wesentlichen Verschlechterung der Sicherheit eine Nachbesicherungspflicht (meines Wissens auch im laufenden Vertrag) eintritt.
      Das mit der Stagnation bei Neubaumaßnahmen (TLDR-Fassung: Wenn die Jahre die unter den Mietendeckel fallen zeitlich mitgleiten sind die erzielbaren Mieten wirtschaftlich unter den Neubaukosten) scheint durch den aktuellen Referentenentwurf klarer geregelt zu sein:
      https://stadtentwicklung.berlin.de/download/mietendeckel/Referentenentwurf_MietenWoG.pdf
      Das ganze ist insgesamt nur auf 5 Jahre ausgelegt und läuft dann aus (wenn nicht noch ein Folgegesetz kommt). Dürfte also Neubau nicht total behindern.

    3. Interessant am Wiener Modell ist auch, dass das dort nicht nur „homöopathisch“ wirkt, sondern richtig viele (IIRC 60%) Mietwohnungen betrifft. Der Markt ist dort also richtig ausgehebelt. Den deutschen Ökonomen rollen sich bei den Gedanken die Fußnägel auf. Wie in Münster aber auch scheint die Stadt hier genug Grundstücke zu haben, um die Regeln zu bestimmen. Ich muss unbedingt mal herausfinden, ob das in Berlin grundsätzlich anders ist.

      Den Rest kommentiere ich später, muss weg.

  2. so hatten wir das auch verstanden und gemeint (dass ulf sich auf die bremse und nicht den deckel bezieht).. hab extra das verfahren erwähnt und verlinkt.
    wir haben das nur mit ins thema gebracht, weil sich daraus auch rückschlüsse auf den deckel ergeben.

    mfg
    mh

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  3. Zu den Mieten:
    Ich finde es sehr gut, dass ihr die Geschichte von Stockholm drin hatte. Ich habe den Eindruck, dass die deutschen Medien zu wenig ins Ausland schauen und wie dort mit Mietwohnungen umgegangen wird–und wenn dann meist nach Wien.

    Mir fällt zum Beispiel auf, dass in Deutschland und gerade in Berlin bis Tief in die Mittelschicht in Mietwohnungen gewohnt wird. Der Grund dafür ist, dass Mieter sehr gut geschützt sind und Mietwohnungen auch in mittlerer und gehobener Qualität verfügbar sind. Zusätzlich ist gerade in ländlichen Gegenden und in Ostdeutschland der Markt für Wohneigentum wenig liquide und verhindert einfaches umziehen.

    Ein Kollege aus den Niederlanden hat mir erzählt, dass es da keinen Markt für Mietwohnungen im mittlerer oder gehobener Ausstattung gibt und folglich nur die Unterschicht in Mietwohnungen wohnt. Er sagte dass der Grund in einer Überregulierung des Mietmarktes liegt. Kein Ahnung ob das stimmt, aber es klingt plausibel. Der Punkt ist, dass ist vielleicht sogar gut. Es sind ja vor allem die Armen und Schwachen, die die Unterstützung des Staates brauchen. Wenn wir mit Überregulierung die Mittelschicht zum Erwerb von Wohneigentum und zum Sparen zwingen, dann ist das vielleicht ganz gut.

    In Belgien sind Mietverträge als 3-6-9 befristet und inflationsindexiert. Das finde ich auch ganz gut. Im Grundgesetz ist klar geregelt, dass alle Menschen gleich sind und das Freizügigkeit im Bundesgebiet herrscht. Das wird aber im Moment dadurch unterlaufen, dass die Bestandsmieten in Zuzugsgebieten deutlich von den Neuvermietungsmieten abweichen. Das ist aus mehreren Gründen schlecht. Zum einen führt es zu Fehlallokationen wie dem Witwer in der 120qm Wohnung. Zum anderen sinkt die Rendite der Wohnungsbesitzer, weil Bestandsmieter zu wenig zahlen. Niedrigere Rendite heißt weniger Neubau.

    Außerdem werden in Belgien Mietverträge mit der Gemeinde registriert, die dadurch einen perfekten Überblick über Marktpreise und Marktkonditionen hat. Zusätzlich bestimmt die Wohnfläche wie viele Menschen in der Wohnung leben dürfen, was allen Mietern ein menschenwürdiges Wohnen garantiert.

    Belgien hat allerdings auch Probleme beim Neubau. Belgien will der Versieglung von Boden Einhalt gebieten und hat Höstgrenzen für die Menge an versiegelten Boden pro Region (oder Gemeinde oder so). Bald, mancherorts bereits jetzt, gibt es Neubau nur noch nach Abriss.

    Und was macht Berlin? Sie kommen mit einem Preisdeckel.

    Wofür haben wir eigentlich Föderalismus, wenn nicht um die besten Lösungen zu übernehmen?

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    1. Danke für den Bericht aus Belgien. Das ist teilweise interessant, ich sehe aber keine gravierenden Vorteile. Eines der Hauptprobleme von Berlin (Bestandsmiete niedrig, Neumiete hoch) habt ihr auch. Dann zieht niemand freiwillig um. Die Befristung löst das Problem doch auch nicht, oder muss man nach 9 Jahren umziehen? Versteh ich nicht. Oder zahlen alle landesweit die gleiche Miete?

      In NL weiß ich, dass dort so viel Eigentum ist, weil dort vor einigen Jahren (15 oder so) die Zinsen für die Hypothek steuerlich absetzbar wurden (Vorbild USA). Damit lohnt es sich für jeden mit einem halbwegs relevanten Grenzsteuersatz, Eigentum anzuschaffen, es gibt ja schnell 30 oder 40% vom Finanzamt zurück. Die Preise machten das Erwartbare: Sie gingen durch die Decke. Und ebenfalls erwartbar: Es gab Null-Tilgungs-Hypotheken, mit denen das eigene Haus dann billiger als die Mietwohnung wurde. (das wurde dann aber steuerlich irgendwann nicht mehr gefördert, sprich man musste tilgen, um absetzen zu können)

    2. Nach Ablauf des Vertrages musst du einen neuen Vertrag aushandeln. Der hat dann natürlich die Marktmiete (ok, vielleicht gibt es einen Rabatt für pünktliche Zahlung und den Umstand das sich beide Seiten kennen). Außerdem sind die Verträge an den Preisindex gebunden, was für langsam aber stetig steigende Bestandsmieten sorgt.

      Belgien hat die steuerliche Absetzbarkeit der Hypothekenzinsen ebenfalls. Im Gegenzug muss man in Belgien dann aber die Miete, die man für selbstgenutztes Wohneigentum nicht zahlt, als fiktive Miete versteuern.

      Die Preise sind in Belgien stabiler als in Deutschland, dass kann aber auch daran liegen, dass die belgische Wirtschaft, auch in Flandern, nicht so dynamisch wächst wie in Deutschland und das Brüssel ziemlich unattraktiv ist.

  4. Neubauten und ich glaub seit 2013 gebaute Wohnungen fallen nicht unter den Deckel. Das macht einige von Ulrichs Punkten hinfällig. Trotzdem würd ichs mir als Investor ganz genau überlegen in Berlin zu investieren. Schließlich könnten meine teuer gebauten Wohnungenja zukünftig unter einen veränderten Mietendeckel fallen. Noch dazu läuft ein Volksbegehren umd Deutsche Wohnen zu enteignen. Wer weiß also was der Berliner Gesetzgeber sich noch einfallen lässt.

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    1. Aber eine Mietswohnung, die 2012 finanziert wurde, ist doch lange noch nicht abbezahlt. Probleme hat der Eigner doch auch, wenn ihm jetzt die Miete gekürzt wird.

      Die Investitionsunsicherheit hast du natürlich, schreibst du ja schon selber.

      Wir müssen das Thema wohl nochmal reinnehmen, auch weil die zweite Version schon wieder ziemlich anders aussieht. Und weil es in der Lage der Nation IMHO deutlich zu positiv dargestellt wurden …

  5. Zu Armut und Kaufkraft:

    Meine Kritik daran, dass man 60% des bundesdeutschen Einkommens nimmt und dann nach Kaufkraftbereinigung damit Armut definiert ist:

    Wenn jemand am Starnberger See lebt und ihre Nachbarn sich Dinge leisten können, die weit oberhalb des Bundesdurchschnittes liegen, dann ist sie von der lokalen Gesellschaft ausgeschlossen/ausgegrenzt, selbst wenn kaufkraftbereinigt ihr Einkommen mehr kauft als ein Bundesduchschnittsbürger. Und genau das ist die Idee der relativen Armutsdefinition–kann man am gesellschaftlichen Leben teilhaben oder nicht?

    Deswegen bin ich der Meinung, dass man relative regionale Armut als 60% des regionalen Durchschnittseinkommens definieren sollte.

    Ich verstehe natürlich schon, dass es die dafür notwendigen Daten, regionale Haushaltsnettoeinkommen und ggf. regionale Preisindizes, nicht gibt. Aber das heißt dann im Zweifel für mich, dass man die Frage nicht beantworten kann oder halt viel mehr Geld aufwenden muss um mit Stichproben die nötigen Daten zu erheben. Am Ende muss man halt damit leben können, dass es Grenzen des Wissens gibt.

    Für die meisten Regionen sind die verwendeten Daten vermutlich halbwegs brauchbare Annäherungen, aber vor allem weil die Kaufkraft sich gar nicht so sehr unterscheidet.

    Antworten

    1. Vielleicht sollte ich den IMHO entscheidenden Punkt machen: Ich halte die um die Kaufkraft bereinigte Armutsquote für einen besseren Wert als die unbereinigte Armutsquote.

      Du hast mit deiner Kritik sehr Recht. Das ist ungenau und wird sicherlich nicht für jede Gemeinde passen.

      Möglicherweise ist schon eine Quote, die angibt, wieviele Haushalte mehr als 30 oder 40% ihres Einkommens für Miete ausgeben müssen, schon wieder besser als die bereinigte Armutsquote. Diese erfasst immerhin die zwei großen Parameter: Nettoeinkommen und den größten preislich variablen Ausgabeposten Miete. Die restlichen Ausgaben sind ja relativ ähnlich, weil diese ein bundesweit relativ ähnliches Preisniveau haben (manche sogar komplett gleich, zB Strom).

  6. Zwecks Miete in Berlin just my 2 cents

    Als wir 2015 aus Berlin nach Salzburg gezogen sind, war es für die Vermieterin (Privatperson wohnhaft nicht in Berlin) wichtig einen vernünftigen Nachmieter zu finden. Schon damals hätte sie für die Wohnung (Dachgeschoss 3. Z. 80 Qm.) die Miete von 620€ auf ~800~900 heben können. Tat sie jedoch nicht.

    Daraus ergeben sich einige Fragen:
    Wie ist die Vermieterstruktur in den Städten? (Privat, Genossenschaften etc..)
    Wie entwickelten sich die Mieten je nach Vermietertyp in den letzten Jahren?

    @Marco
    Ich nehme an Du bist in Köln?
    Zwecks Kaffee, schaue mal bei Ernst in der Bonner Str. 56, 50677 Köln vorbei

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    1. Es vermuten viele, das Privatvermieter (also so die Ecke ein Haus, drei Wohnungen, eine selber genutzt) viel fairer vermieten als große Eigner (aus dem Ausland), denen es nur um Rendite geht. Das klingt plausibel. Die Aufteilung ist unklar, man hat nur sehr grobe Zahlen. Es gibt ja diese „Wem gehört Berlin/Hamburg/…“ Projekte, die versuchen, diese Daten zu sammeln. Damit bekommt man aber erstens nur einen kleinen Einblick in die Vermieterstruktur, aber keinen in die Mieten. Das hilft also nur sehr sehr eingeschränkt. Das müsste man ändern, teilweise versuchen wir in Deutschland Entscheidungen auf einer völlig unzureichenden Datenbasis zu treffen (siehe auch Vermögensteuer). ThomasMach (im Podcast erwähnt) schreibt es oben auch in einem Kommentar: In Belgien werden diese Daten komplett gesammelt und die Politiker haben Zugriff darauf: Miete, Fläche, Anzahl Bewohner. Irgendwie fließt das hierzulande auch in den Mietspiegel ein (der muss ja irgendwie erstellt werden), aber in die Öffentlichkeit kommen die Zahlen nicht (zumindest kenne ich keine Quellen).

    2. @eugen: ernst ist mein favorit in köln ??

      mfg
      mh

  7. Bezüglich der Klimaanleihe:
    Ich habe da auch keine Idee, was da Dobrindt und co. geritten hat, außer CSU-Populismus. Einen Aspekt, den ihr auch noch nicht besprochen hatte, finde ich auch sehr problematisch: ein Großteil der deutschen Bevölkerung hat kaum Ersparnisse und kann es sich kaum leisten zu sparen. Durch eine Klimaanleihe würden also faktisch Zinszahlungen an die reichere Hälfte der Bevölkerung (oder andere Investoren) implizit durch die ärmere Hälfte bezahlt, die ja auch wesentlich zum Steueraufkommen beiträgt.

    Antworten

    1. Dein Kommentar erklärt schon, was die Motivation für diese Anleihe ist.

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